Le viager immobilier : Vente immobilière

Le viager est une forme particulière de vente immobilière où le prix est réglé pour partie immédiatement (le'bouquet') et pour partie sous forme de rente viagère.

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 Qu'est-ce-que le viager immobilier ?

 

Le viager immobilier se définit comme un contrat de vente immobilière qui permet au vendeur, di "crédirentier", de céder un bien à un acheteur, dit "débirantier", moyennant un paiement initial, le "bouquet" , le paiement d'une rente à vie. Le vendeur a dons l'assurance de percevoir des revenus sa vie durant. L'acquéreur peut réaliser une bonne affaire car la rente s'éteint au décès du crédirentier. La vente peut porter sur un bien soit libre, soit occupé- cas le plus fréquent- par le vendeur.

Comment fixer le montant de la rente et du bouquet ?

 

Il faut d'abors fixer la valeur réelle du bien, toute sous-évaluation du prix pouvant entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur ou de ses héritiers. Si le bien est vendu occupé par le vendeur, le prix est minoré de la valeur de l'usufruit calculé en fonction de l'âge de l'occupant. Les parties déterminent ensuite librement le montant de la rente et du bouquet, (l'usage voulant que le bouquet soit d'autant plus élevé que le vendeur est âgé). La rente dépend directement de l'espèrance de vie du bénéficaire. Les professionnels de l immobilier disposent de barèmes qui tiennent compte de l'âge du (ou des) vendeur(s), d'éventuelles clauses de réversibilité totale ou partielle, des modalités de jouissance du bien (vente libre ou occupée), et de l'existence ou non d'un bouquet. La périodicité des versements (mensuelle, trimestrielles ...) est librement fixée par l'acheteur et le vendeur.

Quelles garanties de paiement de la rente ?

 

Au regard du code civil, l'impayé n'annule pas la vente (article 1978); il est donc important d'insérer dans l'acte des clauses spécifiques pour protéger le crédirentier contre ce risque. Aussi bénéficie-t-il généralement d'un "privilège de vendeur" qui lui permet de faire saisir le bien et d'une "clause résolutoire" lui permettant de récupérer le bien en cas d'impayé tout en conservant les arrérages reçus à titre d'indemnité.

Quelle indexation de la rente ?

 

Il appartient aux parties à la vente de fixer la mode d'indexation de la rente. Le choix de l'indice est libre, il peut donc avoir pour référence l'indice des prix à la consommation.

Que se passe-t-il en cas de décès du débirentier ?

 

L'obligation de régler la rente s'éteint de fait pour l'acquéreur. Toutefois, le décès prématuré du vendeur peut entraîner l'annulation de la vente. Notamment si le décès intervient dans les vingt jours de la date du contrat d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Cette disposition du code civil vise à préserver le caractère aléatoire de l'opération. D'ailleurs, les juges peuvent annuler la vente, même si le décès intervient passé ce délai de vingt jours, s il est prouvé que l acquéreur savait le décès imminent.

Quelle est la fiscalité de la rente ?

 

La rente relève du régime fiscal des rentes viagères à titre onéreux. Elle ne bénéficie donc d aucun abattement, mais seule une fraction de son montant est imposable. Cette fraction est déterminée forfaitairement, et, une fois pour toutes, d'après l'âge du crédirentier lors de sa première rente. Lorsque la rente est versée au bénéfice des deux époux, c'est l'âge du plus âgé des deux qui est retenu. Ainsi la part impoable de la rente est de  : 

  • 70% si, à la date du premier érrérage, le crédirentier est âgé de moins de 50 ans.
  • 50% s'il a entre 50 et 59 ans inclus,
  • 40% s'il a entre 60 et 69 ans inclus,
  • 30% à partir de 70 ans révolus.

La rente est en outre assujettie aux prélèvements sociaux sur sa part imposable. Sur le plan de l'ISF, la valeur en capital de la rente au 31 décembre de l'année précédente doit-être déclarée.

Quelle imposition des plus-values ? 

 

Les plus-values réalisées sur un immeuble cédé ou acquis en viager sont déterminées selon des modalités particulières. Pour un bien vendu en viager, le prix de cession à retenir est égal à la valeur en capital de la renteaugmentée de la partie payée comptant (le bouquet). En cas de revented'un bien acquis en viager, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur de capitalisation de la rente (plus l'éventuel bouquet).

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